Projektkeyp

14.12.2005

Privatpersónur keypir frá einum vinnurekandi eini hús ella íbúð - men húsini eru enn bert at finna á pappírinum ella eru kanska í gerð. 

Hvussu er støða tín sum keypari ella vit kunnu siga brúkari, tá her jú snýr seg um sølu frá vinnurekandi til privata brúkaran. 

Brúkaraverjulóggáva er ongin á økinum her í Føroyum, tá snýr seg um fasta ogn. Heldur ikki tá snýr seg um projektkeyp, sum setir enn størri krøv til brúkaraverju herundir serliga rættin at gera mishalds- og  mangulskrøv galdandi. Slík finst eitt nú í Danmark, men hjálpir onki hjá okkum.  

Projektkeyp kann lættliga gerast ein syrgilig søga fyri keyparan og sjálvandi fyri seljaran eisini, um ikki alt gongur sum ætlað: Seljarin, megnar ikki uppgávuna, leverancur er seinkaðar ellar skeivar, avtalur við undirentreprenørar eru ógreiðar, pengatrot v.m. 

Í Danmark eru nógv sum bert hava vánaligar royndir av projektkeypi og fleiri eru, sum hveppa seg við at keypa hús, sum enn bert eru á tekniborðinum og vilja tey heldur hava eina íbúð ella eini hús, sum tey kunnu síggja og kanna og fáa leverað skjótt. 

Hvat er projektkeyp. Hvar liggja vandarnir fyri teg sum keypara? 

Stutt kann sigast:

 Tú má fyrst av øllum gera tær greitt, hvør leiklutur tín er:

a. Keypir tú eini liðug hús/íbúð, ella 

b. Keypir tú í veruleikanum bert ein part av einum jarðarstykki, og annars keypir eina arbeiðstøku, so at tú gerst byggiharri til restina av byggjaríinum, so at  seljarin í veruleikanum er arbeiðstakari tín. Jú, so er, um sáttmálin hevur orðingina, at "arbeiðið verður gjørt fyri fremmanda rokning".  

Viðmerking:  Munurin er, at gerst tú eigari, og altso byggiharri, er tað ein avtala um eina arbeiðstøku tú ger, og "seljarin" er tá entreprenørurin, sum átekur sær at byggja sambært byggisáttmála tykkara millum. Hesin byggisáttmáli eigur at vera orðaður so, at entreprenørurin er einasti sáttmálapartur tín, og so, at entreprenørurin heftir mótvegis undirveitarum sínum og at hesir eru tær óviðkomandi. 

Um seljarin biður teg undirkriva eina fulltrú um, at hann kann gera bindandi avtalur tína vegna við undirveitarar hansara, so hevur tú ikki bara ein sáttmálapart men fleiri. Tá bindir tú teg beinleiðis mótvegis undirveitarar uppá treytir, tú ikki hevur møguleika at vita nakað um, tí hesir ikki eru nevndir í byggisáttmálanum tú ger við entreprenørin. Men eru trætur við undirveitarar, er tú beinleiðis partur í málinum. 

Ger tú hin vegin avtalu um at keypa eina lidna ogn, gerst tú  eigari fyrrenn ognin er klár til leveringar og yvirtøku, men eisini her er vandi fyri við sáttmálaavtalum at binda seg meiri enn væl er. 

Henda mannagond við at tú gerst eigari beinanvegin, og sostatt byggiharri, er ógvuliga vanlig í Føroyum júst nú, m.a. orsakað av mvg reglum. 

  • Tú má eisini gera tær greitt hvat tú keypir, hvat innihaldið í avtaluni er. Yvirletur tú alt byggjaríið til ein entreprenør at handla tína vegna "sambært fulltrú"  grundað á eitt projekt, sum enn bert er á pappírinum, so er avgerandi, at arbeiðstakarin hevur greiðar og tryggar avtalur niður í minstu detalju við undirleverandørarnar, eins og tú eisini má tryggja tær kvalitetin av tí, sum keypt verður. Neyðugt er við nágreiniligum skjalatilfari, har støddir verða nevndar so nágreiniliga sum gjørligt, t.d. m2 støddir, og er hetta ikki minst galdandi fyri uttanduraøki og felagsøki, og annars har fyrivarni verður tikið um arbeiðir, sum seinni skulu gerast.

Viðmerking:  Uppgávan arbeiðstakarin átekur sær er stór og krevur nógv fyrireikandi og administrativt arbeiði og góða stýring og eitt minsta krav er, at gott og nágreiniligt skjalatilfar fyriliggur, áðrenn avtalað verður undirskrivað. Hetta er tað einasta tú hevur at halda teg til seinni: tekningar og skrivligar frágreiðingar. 

  • Tú má ansa eftir, og tryggja tær, at tú ikki rindar fyri nakað, tú ikki fær - og at tú ikki bindir teg til at rinda meir enn keypsupphæddina. 
    • Tú skal ikki rinda pening til seljaran, fyrrenn hesin hevur uppfylt sín part av avtaluni. Tú skal ei heldur deponeranakran pening á nakrari konto hjá seljaranum, tí hesir kunnu skjótt gerast drúgvir at bíða eftir, eitt nú tá ósemjur eru, eins og vandi eisini kann vera fyri teimum, um seljarin fer á húsagang.
    • Tú skal sjálvandi ikki umframt at rinda fæstan keypsprís binda teg til at rinda nakra rentu til seljaran í byggitíðini.
    • Seljarin fær nóg góða trygd frá tær sum keypara, um tú veitir eina vælorðaða bankatrygdvið klausuli um leysgeving, evt. við eini evstu tíðarfreist, har tú  kann leysgeva garantiin. Eisini her eru góðar vegleiðandi reglur at finna í AB 92 um lutvísa rindan so hvørt sum arbeiði líður fram, um ynski skuldi verið um slíkan framferðarhátt.
  • Tú skal tryggja tær trygd frá seljaranum - eins og tú veitir seljaranum trygd fyri keypi tínum.
    • Seljarin skal veita eina bankatrygd beinleiðis mótvegis tær, sum skal tryggja teg fíggjarliga, um arbeiðið steðgar upp orsakað av seljarans pengamangli, og annars vera trygd fyri endurgjaldskrøv orsakað av seinkingum, brekum  og ikki hildnum avtalum.Umframt at trygdin skal nágreiniliga orðast í sáttmálanum tykkara millum, skal tú herumframt tryggja tær at fáa bankatrygdina beinleiðis váttaða frá bankanum. Tað er ikki nóg mikið at seljarin vísir á eina samlaða trygd fyri alt byggjaríið, so leingi handilin verður gjørdur við teg sum einstakling og ikki sum lim í eigarafelagi við greiðum viðtøkum um ognar- og heftilsisviðurskifti 
       
    •  Sáttmálin eigur at vera avbalanceraður og greiður, og hædd skal takast fyri mishaldi frá báðum síðum bæði seljara og keypara, tað verið seg fyri manglar, seinkingar, uppsteðging í arbeiðinum, skeivar leveringar, peningatrot v.m. 

 Viðmerking: So leingi marknaðurin er seljarans er ikki altíð lætt hjá einstaklinginum at seta krøv mótvegis vinnulivinum, og viðhvørt kann støðan gerast eitt val um at geva seg undir treytirnar seljarans ella halda seg burtur. Í øllum førum er klókt at fáa sær innlit í, hvat ein avtala kann hava við sær, áðrenn ein velur at skriva undir.  

  • Mangulsgjøgnumgongd.
    • Áðrenn keypspeningurin verður útgoldin, skal byggjaríið gjøgnumgangast, og ansast skal eftir, at peningur verður afturhildin til brekini eru rættað. Hetta er m.a. tað seljarans trygd skal nýtast til. 
    • Ansast skal eisini eftir at ein ikki undirskrivar eina avtalu um, at ein fráskrivar sær rættin at vísa á brek, ein ikki legði til merkis beinanvegin.
  •   Tú kann ikki taka teg aftur, um tú angrar handilin
    •  Tú hevur vanliga bundið teg og kann ikki taka teg aftur, uttan so at hetta er sambært ásetingum í sáttmálanum, eitt nú tí tíðarfreistin fyri at seljarin skal veita endaligt skeytið ikki er lokin. Hin vegin eigur tú at hava møguleikan at víðariselja ? um onkur er, sum vil yvirtaka sáttmálan uppá somu treytir sum tú.
    • Sáttmálin skal vera so greiður, at ivi ikki er um, nær seljarin hevur skildu at veita endaligt skeyti. Gerst keyparin byggiharri beinanvegin, so er keyparin í veruleikanum longu eigari, og greitt skal tí framganga, nær seljarin hevur skyldu at veita endaligt skeyti.

Hvør hevur orðað sáttmálan?

Eitt sáttmálauppskot gjørt av seljaranum uttan samráð við keyparapartin, er altíð orðað so, at seljarans áhugamál eru tikin framum keyparaáhugamálini. Í summum førum í ódámiligan stóran mun. 

Sáttmálauppskotini telja ofta fleiri síður, og einstaklingur, sum ikki hevur innlit í sáttmálagerð og løgfrøði hevur ikki stóran møguleika at meta um, hvørt innihaldið er nøktandi ella ikki ella at síggja, hvar fellurnar eru. Tað kann lættliga gerast dýrt ikki at ráðføra seg við sakkønan áðrenn undirskriving. Krónurnar til ráðgevan kunnu skjótt verða vunnar innaftur við einum betri og tryggari sáttmála.

Samband

Turið Debes Hentze
Djúpagilsvegur 14
FO-188 Hoyvík

tlf. 519700

tdh@hentze.fo